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摇不到，没得摇？刚需选择之临平山北二手房攻略 | 房叔说No.217
共15盘预售公示、登记，列表见文末↓
| PART 1 |
(不要只盯着红粉盘，要学会做田忌赛马式的购房策略 | 房叔说No.214)
新房难摇、选择少是贯穿今年杭州新房市场的主线，不管是改善还是刚需想摇中一套相对满意的房子难度非常之大，全城新房都向着中签率10%以下狂奔，全城限售几乎成为事实。
改善难，但最难的还是刚需，预算少，竞争大，选择少，不要说买到一套好房，就算是买到一套新房都是比较难的。 既然新房难摇，在楼市政策不转向的情况下，新房中签率持续下行已成定局，此时选择二手房已经不是一个不可以回避的选项。 二手房不同于新房，虽没有所谓的倒挂，但却有新房难以比拟的明确性。 现买现拥有，现买现住，对于那些摇号弱势群体——非无房且预算不多的刚需自住型购房者，二手明显更可见可得。 且二手房虽成本更高，所谓的性价比更低，但在一个持续上涨趋势不变的市场下，买二手房也并不一定就是高位接盘。就如我们多次举过的案例，奥体、申花、未科等板块，去年的二手房一路高歌猛进。能买到一套具有一定上升潜质的二手房，对于那些焦虑的摇号弱势群体并不是坏事，虽比新房更贵，但起码能够上车，也避免了踏空。 区别只是赚多赚少的问题，性价比高的新房再好，摇不到，能赚再多也和你无关。 应不少读者呼声，我将会在接下来一段时间和大家聊聊市场上我相对看好的，能够推荐的二手房。 今天我们聊聊二手房成交大户——临平山北（东湖新城），刚需购房者是否能够在此找到一席“好房”？
| PART 2 | 东湖新城，也就是我们熟知的临平山北。这里之所以被称之为临平山北，我此前出过一篇瞰杭，文内对临平山北做了一定的解析。(临平山北瞰杭）
临平山北是临平必须要走的一条路，临平新城向南继续对接主城，发展空间受限，而山北有大片的平原可供开发，与临平新城也能形成联动，山北必然是临平的战略要地。 虽山北承载着临平兴区的重任，但任重道远。山北及临平注定难以走出另一条未来科技城之路，存量竞争的时代，不会有第二家阿里选择山北。 山北的未来是怎样的？山北一定是临平资源的重要倾斜区域，又一座“临平新城”即将诞生，但山北也注定难以自成一体，在长三角城市群体化效应尚未能看到的阶段，未来很长时间的主要功能会是杭州主城的“睡城”。
睡城并不是贬低临平山北，申花也是睡城，几乎没有所谓的产业，但房价一样可以是杭州西部的天花板。 睡城能够逆袭的关键在于地缘条件。申花位于杭州核心区域，与文教区、武林、未来科技城都紧密连接，文教、武林老了，需求自然北上申花，承接大量高端购买力；且未来科技城也有相当一部分购买力沉淀于此，申花自然可以成为中央豪宅区。 可惜临平山北注定不可能达到申花的高度，临平山北的地缘条件远不如申花，临平山北能够依托的城区主要是钱江新城、城东新城。 但临平山北与钱江新城的距离实在不近，同时有大量的替代选择，整个城东、乃至江南一部分区域、以及杭州北部的丁桥等区域都能够成为钱江新城的居住配套区（睡城）。 与竞品板块相比，临平山北没有物理距离上的优势，也没有教育优势，自然只能成为钱江新城为中心的核心区的门槛型居住配套区，所以临平山北注定天花板不会太高。 上面说了这么多，似乎都是在否定临平山北，既然临平山北上限低，那还推荐什么？ 脱离价格谈价值就是耍流氓，山北虽不如笕桥、艮北、市北等具有优势区位的同类型板块，但临平山北价格便宜啊。 低价是王道，2万出头的单价，临平山北具有明显的价格优势，而且发展多年具备同价位板块无法比拟的配套成熟优势。当这座城市的能级全面提升，钱江新城可以被看好，艮北可以被看好，临平山北一样是可以选择的。 还记得2016年时，临平山北大量新房单价不到一万，数千元便能入手山北，至今不少楼盘的涨幅接近两倍，仅从收益率及资金利用的效率看丝毫不比城东新城、艮北新城等板块差。
何况山北未来的资源倾斜优势必然会被一定程度点燃。 九号线直通钱江新城二期，12个站点，公共通勤时间可以控制在50分钟以内，再加之临平山北优质且成熟的城市配套、城市界面，山北作为钱新及钱新二期的居住配套并不算差。 我们要知道，在城市化、再城市化（中小城市人口流向大城市）远未结束，杭州楼市的住房供给也远没有充分的情况下，楼市的浮动一定是同步的，中心区域动，边缘区域一定会跟随而动，特别与中心区具有良好互动、交通联系紧密的边缘区域，它们之间的房价变动一定是共振的。 所以在拥江战略持续进行，拥江持续东进的现状下，临平山北的未来只会越来越好，城东刚需是可以加以考虑、介入的。 下面我们再详细看看临平山北的二手存量房情况。
| PART 3 | 临平山北的开发周期并不算太长，较大规模的开发是在近十年内的一段时间，所以板块内的次新楼盘的房龄皆不是太长。 大批量的次新楼盘的楼龄在10年以内，所以板块内的整体品质还算比较高，各个楼盘的入住情况都非常之高，居住人口的密度并不逊色于杭州城区。 城市界面及城市配套一如既往的临平，街道的绿化景观的精细程度及水系等景观养护情况都非常不错。
最为重要的商业配套，在9号线荷禹路旁山北最大的商业综合体——万宝城已经开业了多年，品质虽不算太高，但满足周边的生活需求还是绰绰有余。 教育配套山北同样较为齐全，育才实验小学三个校区基本全覆盖临平山北，原余杭区最好的高中余高也在此。 但论城市配套及教育配套，同价位内临平山北优势非常之大，接近价位的所前、戴村、银湖、瓶窑、大江东都远不如临平山北。 在可预见的未来，临平山北复刻临平新城极具现代化的都市模样也只是时间问题。 由于临平山北此类核心城区的居住配套非常依赖轨道交通等公共交通条件，板块的房产价格会与地铁站点距离远近形成非常强的关联度，所以这次解析范围我们选取9号线地铁站周边1.2km内的二手楼盘。
目前的9号线荷禹路站周边的二手楼盘可以大致分为三类，一类为品质商品房、一类为普通商品房、一类为回迁及楼龄较长的次级存量房。 由于临平山北此前的板块定位并不算高，也不适合做改善性楼盘，所以山北的楼盘定位基本都是刚需楼盘。 但也不乏一些品质房企开发的品质住宅，如绿城莲园，安徽置地柏悦府，绿城蓝庭等。 除了此类品质相对较好的品质住宅，其他多为普通型的商品房。 比如山北具有代表性的项目——金帝海珀，海珀共分为两期，楼盘外立面、园林景观设计用材，以及少见的没做高低配的全高层围合楼盘布局本能够将其推上山北品质标杆的行列，可惜物业维护实在一般，故此将其放入普通商品楼盘的行列。
其他普通商品楼盘还包括赞成香颂、新城山语院、莱茵知己、中铁逸都、杭庄、法兰公园、百悦城、理想湾等。 普通楼盘品质高低大致可以如下排序，海珀、法兰公园、香颂、理想湾、百悦城、山语院、莱英知己、杭庄、中铁逸都。 这里指的点名表扬的是香颂，物业管理在普通商品楼盘中算比较优秀，草坪修剪，景观维护比较干净整洁。 其他如顺达花园、汀洲花苑、月欣花苑、东港花苑等次级楼盘都是品质极为普通的回迁安置房，或回迁商品房混杂的次级楼盘，在此不太建议，市场表现容易跑输大势。
| PART 4 | 再来看看目前的市场行情，目前山北众楼盘，价格最贵的为交付不久的标杆楼盘柏悦城，目前链家挂牌价基本在2.8万以上，在售总价最低为一套89方三房两卫房源，总价251万，折合单价约2.8万。 其次市场表现较好的有绿城莲园、金帝海珀、赞成香颂、以及新城山与院，挂牌均价大致在2.5万至2.7万之间。
莱茵知己、蓝江四季晶品、绿城蓝庭、中铁九逸、中梁百悦城、众安理想湾以及法兰公园为第三梯队，单价在2.1万至2.4万之间。 其他回迁及回迁商品房混居的次级楼盘价格基本不超过2万。 从这个价格格局上我们可以看到，市场还是决定价格的最强机制，品质及综合最佳的柏悦城价格明显高于其他楼盘。 品质第一梯队的绿城莲园，区位、学区、品质兼顾的金帝海珀，品质、学区兼顾的赞成香颂，产品较新的新城山与院四个楼盘价格相当。 单从品质而论，绿城莲园本应该和柏悦是同一梯队的，但遗憾的是莲园在学区这一项稍弱于其他同价位竞品。
目前东湖新城学区相对较好的为育才实验小学映荷校区，对口的为海珀社区及映荷社区，具体区域范围为东至荷禹路，北至北沙西路，西至月荷路，南至星光街（包括金帝海珀、杭庄、新城山语院、赞成香颂、莱茵知己等几个楼盘）。 其中更为典型的案例——绿城蓝庭，房龄远高的蓝庭整体品质丝毫不弱于柏悦城，但距离地铁稍远以及户型劣势导致蓝庭的市场表现远差于柏悦城，甚至不如同为绿城出品的莲园。
这也给我们很强的启示，一个楼盘的市场表现一定是综合实力的展现，而不是单一的长板决定的，品质再好，或地铁再近，假如在学区、品质、物业维护等大项上有所欠缺，那么一定不会是优质选择。 从山北各个楼盘挂牌情况看，山北部分楼盘目前看性价比并不算高，加上税费及中介费等成本，综合购买单价接近甚至超过3万。 但也有部分楼盘目前仍有一定的价格优势，着急上车的刚需可以加以考虑，比如法兰公园、中铁逸都、蓝庭、百悦城、理想湾等。
这些楼盘89方小三房、大两房挂牌价基本在200万上下，加上税费总购房成本基本能控制在220万左右， 如果按照2.2万的限价，加上2至3年的交付周期内的等待成本，新房89方户型也需要接近220万的总购买成本。 当然这些楼盘也不是完美的，比如法兰公园，房子虽然很新，但大量89方户型格局较差，部分89方户型实际为2+1户型，功能性较弱。 蓝庭品质很好，但户型同样落后于时代，90方户型基本为两房，但好在户型舒适度不错，在意楼盘品质、居住舒适度的朋友可以加以考虑。 中铁逸都，小三房户型尚可，但楼盘品质及物业维护较差；中梁百悦城、众安理想湾价格尚可，但距离地铁较远。 可以看到这些总价门槛较低的楼盘或多或少都有些瑕疵，与海珀等楼盘还有学区上的小差距。 但再对比中签率持续走低的新房，不确定性较强的现在，220万能够明确的入手一套近地铁的二手房并不算太差的选择。
还是那句老调重弹，我曾经说过很多遍的话。
只要杭州要人的城市策略不变，楼市政策不进行大幅度的转向，新房摇号的难度对于非无房家庭而言注定将难如地狱，二手房也将继续受冲击。 根据目前的情况下，有很大可能性城市策略在短期内不会转变，二手房就继续有向上的动能。 9号线年内开通，三环一路的加持下，新房供给结构的进一步恶化，临平山北也大概率不会继续不温不火。
点燃山北也许只需要又一个新房的售罄。
| 今日公示楼盘 |
| 今日登记楼盘 |
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文/荆轲 编辑/荆轲
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